年前出臺的“國八條”對二手房交易的營業稅進行了調整：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，由原來的差額征收契稅改為全額征收。按照此項規定，稅費會一下子多出很多。多出來的稅費是由買家承擔還是由賣家承擔？解除合同后的責任該誰負？房貸獲批未放款，對于買家來說是否算已購房？新政出臺后，福州二手房交易由此產生不少糾紛。
案例：遲了兩天過戶 營業稅多一倍
“就遲了兩天過戶，我們要多交2萬多元的稅費！”昨日，福州陳小姐非常郁悶。陳小姐說，她和老公年前通過中介買了套總價130萬元左右的二手房，年前手續辦得差不多了，銀行的貸款也批了下來。讓她覺得難以接受的是，前幾天，她接到中介的電話，被告知由于營業稅政策調整，她所購買的不足5年的二手房，按規定要多繳幾萬元營業稅。
昨日，記者看到陳小姐和賣家及中介方簽訂的購房合同了解到，原來合同約定賣家為實收，稅費、交易費、房產評估費以及中介傭金等各種費用都由陳小姐負擔。陳小姐說，原本已經和中介方約定稅費、中介傭金等各種費用共為3萬多元，且這筆錢也已交給中介，“原來的營業稅是近兩萬元，現在按新規要交近4萬元，一下多了一倍”。
昨日，陳小姐找了賣家和中介協商，希望能分攤這筆多出的費用，但遭到拒絕。
現狀：多出的稅該誰出 買賣雙方扯不清
由于營業稅新規使得不滿5年的住房對外銷售時，確實增加了不少稅費，昨日，記者采訪了解到，福州不少買賣房產者及中介陷入了營業稅糾紛。
按照現行的營業稅新規，以一套滿2年未滿5年、原價80萬現價100萬的住房為例，之前轉讓的營業稅為差額征收，即20萬×5.55%=1.11萬，而現在則需要繳納100萬×5.55%=5.55萬，這套房子要多出4.44萬的稅費。
“政策在年前出臺，現在確實有不少此類糾紛�！币患曳慨a中介福州區域經理吳先生說，現在在福州，多數賣家都是實收，不管稅費之類的各種費用，從合同約定看都是由買家承擔。但現在一下多出這么多稅費，多數買家一時難以接受，賣家又不肯分攤一些。吳先生說，這些費用究竟該誰出，買賣雙方互相扯不清，“我們也很頭疼”。
難點：三大法律問題引發關注
營業稅新規出臺，多出來的稅費是由買家承擔還是由賣家承擔？解除合同后的責任該誰負？房貸獲批未放款，對于買家來說是否算已購房？
福建新世通律師事務所的洪芳芳律師說，多出的稅費該由誰負擔，這要看購房合同是如何約定的，如果合同約定稅費由賣家承擔，那么這筆費用就由賣家承擔；如果合同約定賣家實收，稅費由買家承擔，那么這筆費用就該由買家來承擔。
目前，在榕很多二手房購房合同都約定稅費由買家承擔，如果買家認為因政策臨時調整的原因導致多出這么多稅費由其承擔不合理，不愿意承擔，該怎么辦，買家是否要承擔過錯責任？
對此，洪芳芳律師說，在此情況下，雖然按照合同約定，這筆多出的費用該由買家承擔，但這是由政策臨時調整導致，買家并沒有過錯，由其承擔有失公平。如果當事人請求人民法院變更或者解除合同，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
對于合同解除后已繳納的解押費、房產評估費等費用，洪芳芳律師認為，這些費用應由賣家承擔，買家如已支付，可向賣家要求返還。
此外，目前令陳小姐等購房者擔憂的還有，一些中介提出如果買方解除此次購房合同，由于銀行購房貸款已獲批，銀行已留有購房者的貸款記錄。
對此，福州一家股份制銀行有關人士解釋，只有在成功放款的情況下，銀行才會把貸款信息傳到人行征信系統，因而在未成功放款的情況下，人行征信系統不會有客戶的此次信貸記錄，因而客戶下次購房仍屬購買首套房。
榕可售商品房不足9000套
海都網－海峽都市報訊 昨日(24日)，記者從福州房地產信息網了解到，截至昨天下午5點半，福州市可售商品住宅僅剩8890套，不足9000套。雖然這個數據是動態數據，但是也能反映當下房地產市場的供需關系。業內人士認為，雖然調控政策嚴厲，但如果供應量持續低迷，房價下調阻力較大。
“不足9000套，應該是近兩三年來一個比較低的可售商品住宅量”，業內人士表示，房源量偏少和目前商品房預售申請審批比較嚴格有一定的關系，一些項目預售申請未批，導致近期市場供應量較少。
而與一手商品房房源供應較少，二手商品房成交量急劇下滑不同的是，近段時間，福州市的商業地產熱賣。據了解，本次調控雖然組合拳頻出，但均針對住宅市場，未波及商業地產，不少投資資金從住宅流向了商業地產，更有人稱今年是“商業地產年”。 |
